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J-REITのインプライドキャップレートを分かりやすく説明

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J-REIT (不動産)には様々な種類の利回りが存在

J-REIT (不動産)の世界では様々な種類の「利回り」が存在します。

  • NOI利回り(キャップレート)
  • 分配金利回り
  • インプライドキャップレート

これらの意味を説明できますか?

不動産業で働いている人は比較的理解している人が多いですが、REITを販売している金融機関でも、これらを説明できる人は意外と少数派です。

少なくとも、REITのNOI利回りと分配金利回りの関係ぐらいは理解してほしいところです。

インプライドキャップレートは少し難しいかもしれませんが。。。。

ちなみにJ-REITの世界では「キャップレート」を「NOI利回り」と呼ぶのが一般的となっています。

それではまず、NOI利回りと分配金利回りについて説明しておきます。

NOIとは不動産賃貸事業収入から減価償却費と金融費用以外の費用を控除したものです。

NOI利回りと分配金利回りの関係を最も簡潔にまとめるとこのような表現となります。

【NOI利回りにレバレッジを掛け、減価償却費と金融費用を控除したものが分配金利回り】

  • NOI利回り:物件そのものの収益力を表す【NOI÷不動産価格(取得価格)】
  • 分配金利回り:エクイティ投資家の償却後利回り(レバレッジ付き)

簡単ですが、これが理解できればOKです。

次に本題のインプライドキャップレートについて説明します。

インプライドキャップレートの分かりやすい考え方

上記にも掲載した通り、ここでの「キャップレート」は「NOI利回り」を表します。

つまり、インプライドキャップレートはインプライドNOI利回りとも言えます。

通常のNOI利回りは上記の計算式にもあるように、取得価格ベースです。

インプライドキャップレート(インプライドNOI利回り)は現在のJ-REIT市場の株価から逆算されるキャップレート(NOI利回り)ということになります。(少しややこしいですが)

例えば、物件をJ-REITに組み入れた後、マーケット環境が良く、J-REITが上昇した場合、物件の評価額も上昇していると考えます。

イメージ図がこちらです。

インプライドキャップレートの考え方

当初のNOI利回りとJ-REIT上昇後のインプライドキャップレート(インプライドNOI利回り)の計算式も掲載しておきました。

分母(不動産価格)が大きくなっている分だけ、当初のNOI利回りよりインプライドキャップレート(インプライドNOI利回り)の方が利回りは低くなります。

J-REITが外部成長(物件の組入れ)をする際、このインプライドキャップレート(インプライドNOI利回り)よりも高い利回りの物件を組み入れる必要があります。

そうしないと物件の組入がマイナスに作用してしまいます。

インプライドキャップレート(インプライドNOI利回り)を計算することでどれくらいの水準の利回りの物件ならば組入れ可能かを判断することができます。

J-REITの価格が上昇してインプライドキャップレート(インプライドNOI利回り)が低下すれば、以前は利回りが低くて組入れ対象にならなかった物件も、組み入れ対象となります。

つまり、J-REITが上昇すると都心の一等地のオフィスビルのような利回りが低い物件も組み入れ対象となるので、組入候補の幅が広がることになります。

そして、そのようなハイグレードな物件を入れることでJ-REITの評価が上がり、更なる上昇となることで好循環が生まれます。

最後に、三井住友トラスト基礎研究所がJ-REITのインプライドキャップレートを算出してくれています。

これは非常に参考になる資料です。



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