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新光US-REITオープン(ゼウス)/米国リートの投資環境

投稿日:2016年6月14日 更新日:

概要

新光US-REITオープン(ゼウス)の商品概要やセールストーク、リスクを掲載しています。

データや内容は随時、更新しています。

実践で役立つ内容を心がけています。お役に立てれば幸いです。

ゼウスの実質的な運用会社

  • インベスコ・アドバイザーズ・インク
    (委託会社:アセットマネジメントONE)

ゼウスの投資対象

  • 米国リート
  • ゼウスの配当利回り3.75%(信託報酬控除後2.10%)
    (データは2017/7/末現在)

リートの仕組み図

  • リートは投資家から集めた出資金(リート部分)と借入(ローン)を合わせて不動産物件を購入する仕組みである
  • 賃料収入から不動産運営費、減価償却費、固定資産税、借入金利などを差し引いたものが配当としてリートの保有者に支払われる
  • 不動産価格の変動による損益はリートの保有者に帰属する
  • 借入(ローン)を提供している銀行は、当該不動産物件が出資金(リート部分)の金額を上回るマイナスになった場合、損失を被ることになる
  • 仮に不動産100に対し借入40:出資金60の場合、当該不動産の価格が60%の下落までであれば借入を提供している銀行は損失を被らない
  • 出資金の割合である60%を上回る下落となった場合、ローンも毀損(デフォルト)することとなる

商品組成上の特徴

  • 毎月分配型に加え、分配金を出さない年1回決算型投信もあり
    新光 US-REIT オープン(年1回決算型)(愛称:ゼウスII(年1回決算型))

ゼウスの主な販売会社(販売手数料)

  • みずほ証券
    3000万口未満3.24%、1億口未満2.16%、3億口未満1.08%、3億口以上0.54%
  • 三菱UFJモルガンスタンレー証券
    1000万円未満2.7%、1億円未満2.16%、1億円以上1.08%
  • みずほ信託銀行
    1000万円未満2.7%、1億円未満2.16%、5億円未満1.62%、5億円以上0.81%

信託報酬

1.6524%

ゼウス(米国リート)の良い点(セールストーク)・見通し

米国リートの導管性要件による法人税免除について

リートの利益配分

  • 米国リートは賃料収入から得られた利益の90%以上を配当することで法人税が非課税となる税制メリットがある
  • よって通常は利益のほぼ全てを配当金として支払うため、一般企業と異なり税引前利益と配当金がほぼ同額となる
  • 一般企業は税引前利益から法人税が控除され、更に利益の一定割合は内部留保としてプールするため、この分も差し引かれた金額が配当金となる
  • このような仕組みの結果、リートの配当利回りは株式の配当利回りより相対的に高くなる
  • 上記のような仕組みはJ-REITも基本的には同じであるが、下記の通り若干の違いもある
  • 日本のJ-REITは物件売却益(キャピタルゲイン)も含めて90%以上配当しないと非課税にならないが、米国リートは物件売却益(キャピタルゲイン)は90%の要件には含まれない。ただし、物件売却益(キャピタルゲイン)の内、配当に回さず内部留保する分については法人税が課税される。(つまり米国リートはJ-REITと異なり物件売却益については法人税を支払えば内部留保が可能となる)

米国リートは金利上昇局面でも値上がりした

  • 米国市場は2015年12月から利上げ局面に入った。
    利上げは米国リートにとって一般的にはマイナス要因だが、利上げを行うということは米国経済が好調であることの裏返しであり、その場合不動産価格や賃料は上昇が見込まれる
  • 実際2004年6月~2006年6月の利上げ局面では米国リートは大幅に上昇した
    この時は6週に1度開催されるFOMCでFFレートを17回連続0.25%ずつ引き上げ、1%が5.25%となった。
  • 利上げが開始された2004/6/30から最後の利上げの2006/6/29でUSリートインデックスのFTSE/NAREATオールエクイティリートトータルリターンindexは約55%上昇した。
    その後2007/2/7まで更に約40%上昇した。
  • 逆に(FFレートの)利上げ前の段階で、長期金利が上昇した際は、10%~20%程度の下落が起こっており、今回も利上げ前の2015年1月〜2015年9月にかけて15%程度下落した。
    よって当面、米国リート(ゼウス)の見通しは堅調に推移な展開が予想される。
    zeusu_riagekyokumen

J-REITより割安な米国リートのNAV倍率

  • NAV倍率とは保有不動産を鑑定価格で評価した場合の1株当たりの純資産価格に対しリートが何倍まで買われているかを表すものであり、普通株式でいうところのPBR(純資産倍率)と同じ意味である
  • 米国リートのNAV倍率(株式でいうPBR)は約0.95倍とJ-REITの約1.1倍と比較して割安。
  • 割安な水準にある米国リートは買収の対象となる可能性がある。また保有物件の一部をプレミアム価格で売却しキャッシュで自社株買いを行う可能性あり。
    (データは2017/7/末現在)

米国リートは高い利回り

  • 米国リート(FTSE NAREIT All Equity REITs)の配当利回りは3.81%とJ-REITの約4.00%と同レベルで高水準
    (データは2017/7/末現在)
  • 長期的にも通常のマーケット環境では米国リートの配当利回りは10年米国債利回りを概ね上回っている
  • 米国リート配当利回りの長期推移(チャート・変動要因)についてはこちらを参照:米国リート配当利回り・10年米国債利回り長期推移(チャート・変動要因)

拡大する米国リート市場、幅広いセクターで分散効果が高い

  • 米国リートの時価総額は世界のリート市場の約60%を占め高い流動性を誇る。時価総額は100兆円に迫り、二番手グループの日本、オーストラリアなどの10倍近い規模となっている。
  • また米国以外のリートと比較して様々なセクターに分散されており、分散効果が期待できる(オフィスビル、商業用施設、レジデンシャル、物流施設、医療介護施設、ホテル、通信基地局・電波塔など)
  • アマゾンをはじめとするEC取引拡大の影響で2016年~2017年にかけてショッピングモールなどを保有する商業用施設セクターのパフォーマンスが大幅に悪化したが、通信基地局・電波塔関連のリートが大幅に上昇したことでリート指数全体としては分散効果が働き安定した推移となった
  • それまで米国リートで最大の時価総額はグローバルにショッピングセンターを保有するサイモン・プロパティ・グループ(SPG)であったが、携帯電話の通信基地局・電波塔を保有するアメリカン・タワー(AMT)が1位となった
  • 株式市場と同様に銘柄の新陳代謝が進む点は米国市場の大きな優位性である

世界で最も長い歴史を誇る米国リート市場

主要国のリート制度の導入時期

  • 1960年:米国
  • 1969年:オランダ、ニュージーランド、台湾
  • 1971年:オーストラリア
  • 1993年:カナダ
  • 1999年:シンガポール
  • 2000年:日本
  • 2001年:韓国
  • 2003年:フランス、香港
  • 2005年:マレーシア、タイ
  • 2007年:ドイツ、英国
  • 2014年:インド

家賃が上がる米国不動産市場

  • 米国リート(FTSE/NAREITオールエクイティインデックス)は2017/2/28現在、2007年につけた過去最高値を超える水準まで上昇しているにも関わらず、NAV倍率(REIT価格/不動産価格)が0.90倍~1倍程度で過去10年の平均1.04倍を下回る水準にある。
  • 配当利回りも約3.8%とリーマンショック以降では高い水準となっている。
  • 価格が上昇しているにも関わらずバリエーションが割安な理由は、米国の不動産は日本と異なり賃料が継続的上昇しているからである。賃料が上昇しているため、配当は増え、不動産価格もディスカウントキャッシュフローで計算されるため上昇する。
  • 米国ではオフィスや商業施設はもちろん、レジデンシャル(居住用不動産)でも継続的に家賃が上昇している。ここが日本の日本の不動産市場との大きな違いである

米国リートは低い負債比率で高まる安全性

  • 2009年3月に約65%まで上昇していた負債比率(LTV)は2017年時点で約35%まで低下。安全性が高まるとともに、金利上昇に対する耐性を強めている。

今後も人口増加により米国不動産市況の見通しは良好

  • 米国は先進国では珍しく、今後も中長期的に人口が増加する見通しの国である
  • 先進国の人口推計
    zeusu_population
  • 米国においてオフィス、商業施設、レジデンシャルの賃料が持続的に上昇する大きな理由として人口増加が挙げられる。
  • 先進国としては珍しく、人口推計では当面、毎年200万人ほどの人口増加が見込まれている。日本やドイツをはじめとする他の先進国では人口は横ばいか、減少している国が多い中でこれは大きなアドバンテージと言える。
    移民政策を上手く活用して、人口動態をコントロールしているといえる。
  • 人口動態や人口ピラミッドについての参考ページ

米国リートはキャピタルゲインよりインカムゲインが大きい

  • 1989年12月~2017年1月までのNAREIT指数(USリートの指数)は+1500%となっている。
  • 内訳はインカム収入:+735%キャピタルゲイン:+765%となっており、長期で保有した場合は、安定配当も大きく効いてくるといえる。
  • 配当を積み上げることで短期的な価格変動に対するリスクをカバーできることになる。

米国リートの業績は引き続き安定的に成長する見通し

  • 米国リートの業績予想(調整後FFO成長率)
    • 2017年:4.4%増加
    • 2018年6.6%増加
      (フィデリティ投信資料より)
  • 配当も同様に増加する見通し
  • 調整後FFO成長率は、AFFO(エー・エフ・エフ・オー、Adjusted Funds From Operations)つまり純利益から不動産売却益を除外し減価償却費を加えたもの(FFO)に、管理・修繕コストと借入金元本返済額などの継続的な資本支出を加えて調整した数値の成長率を示すものである。一時要因を除いたキャッシュフローに近いイメージの指標。

米国リートが保有する不動産の入居率は高水準

(フィデリティ投信資料より)

  • 米国の不動産は需要の拡大により入居率が高まっている(空室率が低下している)
  • 近年、商業用不動産の新規供給が限定的なこともあり、入居率は過去平均を大きく上回る水準で推移している。
  • これにより賃料も上昇しやすい環境となっている

米ドル高の影響を受けにくい

  • 米国リートと米国株の内外売上高比率
    • 米国リート:国内94%、海外6%
    • 米国株:国内68%、海外32%
  • 米国株は海外(米国以外)売上比率が32%あるため米ドル高・海外通貨安になると業績に悪影響を与える
  • 米国リートはほぼ全てが米国国内からの収入であり為替の影響を受けない(日本でもJ-REITは為替の影響を受けないが日本株式は大きく影響を受ける)

米国リートはETFよりアクティブファンドで運用すべき

  • コーヘン&スティアーズの調査によると1995年~2015年の20年間でベンチマークを上回る成績を上げた投資信託の割合は下記の通り、
    • 米国リート:57%
    • 米国コア株式:31%
    • 米国債券:28%
  • 上記の通り、投信でアルファ(インデックスを上回るパフォーマンス)が最も出やすいのが米国リート
  • リートに投資する投信の場合、ファンドマネジャーが物件の実地調査等を行い、インデックスを上回るパフォーマンスを目指すが、こういった活動が株式や債券と比べてパフォーマンスに表れやすいものと考えられる
  • よって米国リートは投資信託で保有すると良いといえる

米国リートの長期チャート

 

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  • 米国リートはリーマンショック等で一時的に低迷した時期はあったものの長期的観点で見れば大幅に上昇している
  • 上記のチャートではドルベースで45年で128倍になっている
  • 米国リートは分配金利回りが高いから良くないと言われるケースも多いが、重要なのは分配金ではなくトータルリターンである
  • 実際、米国リートは中長期で様々な資産クラスの中でもトップクラスのパフォーマンスを上げてきた。
  • 分配金利回りに惑わさせて投資家が購入していると言われる事も多いが、このように実際のパフォーマンスが良い事や、米国の不動産という世界の経済活動の根幹に関わる資産という安心感で残高を集めているものと思われる。
  • 言い換えると米国リートが長期で下落するようであれば、株式など多くの資産クラスも下落すると思われるほどの信頼感がある

不動産が新たなセクターとして独立

  • 2016年8月、世界産業分類基準(GICS)が変更され、現在は金融セクターに含まれている不動産が、新たに独立したセクターとなった
  • 世界産業分類基準(GICS)はS&PやMSCIなどのセクター分類に幅広く採用されている
  • これにより金融セクターとの連動性は低下し、ボラティリティ(変動率)も低下する見通し
  • 新設される不動産セクターの90%以上は米国リート
  • 独立したセクターとなることで、注目度が高まり、資金流入が増加する可能性あり

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ゼウスの運用会社について

  • ゼウスの実質的な運用会社はインベスコ・アドバイザーズインク
  • インベスコリミテッドの一員。グループ全体では100兆円近い投信の運用残高を誇る独立系の大手運用会社。
  • インベスコ・アドバイザーズ・インクの不動産部門であるインベスコ・リアルエステートは米国テキサス州ダラスに本拠を置き、1983年から運用を開始している。投信に加え実物不動産への直接投資も行っているため、よりリアルな情報を取得でき、幅広い分析に定評がある。
  • ゼウスは米国リートに投資するファンドなので運用も地元米国の運用会社に任せていることは合理性がある

ゼウスの投信アワード受賞

  • モーニングスターアワード ファンドオブザイヤー2015 REIT型部門 優秀ファンド賞

個別銘柄紹介

セクター:商業施設

サイモン・プロパティ・グループ(SPG)

北米、アジア、欧州のショッピングモールに投資(保有物件の2/3は米国内のショッピングセンターが占める)

時価総額ベースで世界最大級のリート

S&P100種指数、S&P500種指数の構成銘柄

代表的な物件

  • ウッドベリー・コモン・プレミアム・アウトレット
    • 米国ニューヨーク州セントラルバレー
    • 世界最大規模のアウトレット
    • テナントはバーバリー、クロエ、コーチ、ドルチェ&ガッパーナ、グッチを含む200店舗以上
    • ニューヨークに近く日本人を含む多くの観光客に人気のスポットとなっている
  • 酒々井プレミアムアウトレット
    • 千葉県印旛郡酒々井町
    • 東京都心から1時間、成田国際空港から15分と交通アクセスに優れ、特に休日は多くの観光客で賑わう
    • テナントは国内外のブランドやレストランが100店舗以上

セクター:オフィス

ボストン・プロパティーズ(BXP)

ニューヨーク、ワシントンDC、ボストン、サンフランシスコの主要4都市を中心にオフィスを保有

一部ホテル、マンション、商業施設も保有

保有物件の上位3テナントは米国政府、シティバンク、バンクオブアメリカ

S&P500種指数の構成銘柄

代表的な物件

  • 767フィフスアベニュー(GMビルディング)
    • ニューヨーク州ニューヨーク
    • 5番街、マディソン街、58丁目、59丁目の通りに囲まれた1区画全体を占めるマンハッタン屈指の大規模ビル
  • エンバーテガロ・センター
    • カリフォルニア州サンフランシスコ
    • サンフランシスコ商業地区の中心に5ブロックにわたり広がる米国西部の中でも最大規模の複合施設
    • 5棟のオフィスビルと2棟のホテルで構成
    • 大手企業、70を超えるショップやレストランなど幅広い企業・店舗が入居している

セクター:集合住宅

エクイティ・レジデンシャル(EQR)

米国内の高級賃貸物件の取得・開発・運用に特化

ボストン、ワシントンDC、ニューヨーク、南フロリダ、シアトル、サンフランシスコ、カリフォルニア、デンバーなどに物件を保有。これらの地域は米国内でも特に所得が高く、高い家賃収入が期待できるエリアである。

S&P500種指数の構成銘柄

代表的な物件

  • ザ・リザーブ・アット・タウン・センター・アパートメント
    • ワシントン州ミルクリーク
    • 総戸数584戸
    • 敷地内にはハイキングやジョギングコースがあり自然に富んだ立地である

セクター:産業施設(物流施設)

プロロジス(PLD)

世界最大級の物流施設リート

米国をはじめ、欧州やアジアで合計20か国以上に物件を保有

S&P500種指数の構成銘柄

代表的な物件

  • プロロジスパーク成田3
    • 千葉県山武群芝山町
    • 成田国際空港の第6ゲートからわずか900mに位置しており、抜群の立地
    • 総面積は東京ドーム2.4個分で7棟の倉庫からなる構造となっている

セクター:医療施設

ベンタス(VTR)

医療施設リート最大手

老人ホーム、病院、医療ビルなど1,500近い物件を米国、カナダ、イギリスに保有

今後、医療ビルのニーズが高まるとの見込みから、医療ビルの運営・管理にも注力している

S&P500種指数の構成銘柄

代表的な物件

  • アトリア・オン・ロズリン・ハーバー
    • ニューヨーク州ロズリン
    • マンハッタンから23kmの海辺に建つ高級老人ホーム
    • 館内にはダイニングエリア、フィットネスセンター、ヘアサロンなどの施設があるほか、専属運転手による送迎、家事代行などの様々なサービスも充実

セクター:ホテル・リゾート

ホスト・ホテルズ・アンド・リゾート(HST)

大都市、空港周辺を中心に高級ホテルを保有

直接・間接保有を含めて米国を中心に欧州、アジア、オーストラリア、インドなどに保有

S&P500種指数の構成銘柄

代表的な物件

  • リッツカールトン・ネープルズ
    • フロリダ州ネープルズ
    • 450部屋を誇る高級ホテル
    • 敷地内に温水プールや7面のテニスコート、30の個室を構えるスパがある

セクター:インフラストラクチャー(通信基地局、電波塔)

アメリカン・タワー(AMT)

米国内外で無線通信基地局用の電波塔などを保有・運営

新興国でも買収を通じ積極的に事業を拡大

2017年にサイモンプロパティを抜き米国REIT市場で最大の時価総額となった

S&P500種指数の構成銘柄

契約先は大手無線通信業者(AT&T、ベライソン、スプリントなど)が中心で信用リスクは低い

契約は長期でリース料はインフレ連動条項が付与されているケースも多くインフレ耐性も高い

通信電波塔は法律により乱立が規制されており、高い参入障壁を有することから、同業界は大手3社(アメリカンタワー、クラウン・キャッスル・インターナショナル、SBAコミュニケーションズ)による寡占状態となっている

悪い点(リスク)

高い分配金利回り

  • ゼウスの毎月分配型は分配金利回りが約20%とポートフォリオの信託報酬控除後配当利回り約2.1%を大幅に上回り、タコ配割合が高い。(ただし、投信で運用しながら年金感覚で受け取りたい顧客のニーズには適している)
    (出所:データは2017/7/茉現在)
  • 2017年1月に毎月の分配金を75円から50円に引き下げ(これによりタコ配の割合はやや低くなった)

日本からの資金流入(投信経由)

  • 米国リートやグローバルリートに投資する投資信託が日本で人気化している
  • 米国リート市場にはゼウスを含む日本の公募投信のみで約6兆円の資金が流入している
  • これは米国リート市場の7-8%程度を占めていると考えられ、今後、投信から資金が逆流した場合には米国リート市場に影響を与える可能性がある

高騰する不動産価格

  • 米国リート(FTSE/NAREITオールエクイティインデックス)が最高値を更新しているにも関わらず、NAV倍率が1倍前後で、かつ配当利回りがここ数年で最も高い4%前後となっていることは、一見割安な水準にあると見えるが、裏を返すと不動産価格が高い水準なだけともいえる。(賃料上昇により、割引キャッシュフローにより計算される不動産価格が上昇するとNAV倍率が低下、配当利回りも上昇)

ゼウスと投資対象が同じ投信(類似ファンド)

  • フィデリティ・USリート・ファンド(フィデリティ投信)
  • ダイワ米国リート・ファンド(大和投信)
    実質的な運用はコーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント
  • ダイワ・US-REIT・オープン(大和投信)
    実質的な運用はコーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント
  • ゴールドマンサックス米国REITファンド(コロンブスの卵)(ゴールドマンサックスアセット)

投信ゼウス・米国リートの関連資料

投信ゼウスの基準価格や月次レポート等はこちらを参照してください!

アセットマネジメントONE/新光US-REITオープン(ゼウス)サイト

投信ゼウスに関する補足のセールスネタはこちらを参照してください!

【米国リートのセールスネタ】日・米・豪州で長期金利上昇によりREITが下落~日経新聞記事~

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米国リート/ケースシラー住宅価格指数/10年国債利回り長期推移(チャート・変動要因)

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