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不動産ファンドやJ-REITが活用している信託受益権のメリット・デメリット

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信託受益権とは

信託受益権とは実物不動産を信託財産として信託銀行に信託し、そこから得られる経済的利益を受け取る権利のことを言います。

信託受益権の取引イメージです。

信託受益権の取引イメージ

経済的には実物不動産を保有していることとと何ら変わりありませんが、信託受益権にすることで取引主体が実物不動産から金融商品としての取り扱いとなります。

信託受益権と実物不動産比較

通常の不動産売買においては買い手(購入者)保護の観点から信託受益権(金融商品)では不十分な点が出てくるかもしれませんが、不動産ファンドやJ-REITが売買の主体であり、かつ物件については信託銀行のデューデリジェンスも行われるため通常は問題になることはありません。

信託受益権のメリット

不動産ファンドやJ-REITがオフィスビル等の不動産を信託受益権にして取引するメリットは大きく分けて2つあります。

メリットの1つ目対象物件が瑕疵のない物件であるということを信託銀行から担保される点です。

信託受益権を設定する際は必ず信託銀行が当該物件のデューディジェンス(詳細な調査)を行います。

よって信託受益権が設定されることで法令違反などの瑕疵がない物件であることが担保され、将来、物件を転売する際も買い手との取引がスムーズに進むことになります。

メリットの2つ目コスト削減です。

実物不動産を売買すると不動産取得税登録免許税売買契約書の印紙税がかかります。

実物不動産による売買と信託受益権による売買の際の不動産取得税・登録免許税・売買契約書については下記の比較表にまとめました。

信託受益権と実物不動産コスト比較

不動産取得税・登録免許税・売買契約書のいずれも信託受益権による売買の方が低いコストで取引が可能となりますが、注意しなければいけないのは信託契約を解除して実物不動産として転売する際には不動産取得税・登録免許税が同じ税率でかかってくるということです

さらに当初の信託受益権登記時には土地に0.3%、建物に0.4%の登録免許税がかかることから、印紙代を考慮しても逆にコスト増となる場合もあります。

つまり次に転売するときに信託契約を解除して実物不動産として売買する場合はコスト増となるので全ての投資家が信託受益権にした方がコスト安になるわけではありません。

不動産ファンドやJ-REITは数年後に信託受益権のまま他のファンドやJ-REITのスポンサーに売買することを前提としているので信託受益権の方がコスト安になります。

信託受益権のデメリット

信託受益権を設定すると信託銀行に支払う費用が発生します。

料率はケースバイケースで異なりますが実物不動産を保有する際と比較すると追加のコストとなります。

また、上記でも触れましたが、信託受益権を設定して不動産を取得し、次に売却する際に信託契約を解除して実物不動産に戻して売買するケースの場合は結果として登録免許税を多く払うことになりコスト増となります。

信託受益権のまとめ

個人の住宅のように不動産を30年・40年と持ち切るような形ではなく、不動産ファンドやJ-REITのように一定期間保有し、将来的に信託受益権のまま転売することが前提となっている主体であれば信託受益権化した方が取引コストが安くなるためこのような取引が行われています。

不動産やJ-REITに関する役立つ情報はこちらをご覧ください:人気のテーマ別に役立つページをまとめました(不動産・リート、税制・相続対策、各種債券、法人営業)

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