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J-REIT(東証REIT指数) 長期推移(チャート・変動要因)

投稿日:2017年6月6日 更新日:

東証REIT指数とは

  • 東証に上場しているJ-REIT全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の指数
  • 2003年3月31日の終値の時価総額を1,000として計算している
  • J-REIT市場は2001年9月10日の日本ビルファンド(8951)、ジャパン・リアル・エステイト(8952)の上場によりスタートした

東証REIT指数が算出開始された2003/3/31時点の上場銘柄

日本ビルファンド(8951)

  • 2001年9月10日上場
  • スポンサー:三井不動産
  • オフィス特化型

ジャパン・リアル・エステイト(8952)

  • 2001年9月10日上場
  • スポンサー:三菱地所
  • オフィス特化型

日本リテールファンド(8953)

  • 2002年3月12日上場
  • スポンサー:三菱商事・UBS
  • 商業施設特化型

オリックス不動産(8954)

  • 2002年6月12日上場
  • スポンサー:オリックス
  • 総合型

日本プライムリアルティ(8955)

  • 2002年6月14日上場
  • スポンサー:東京建物・安田不動産
  • オフィス・商業施設混合型

プレミア(8956)

  • 2002年9月10日上場
  • スポンサー:当初はケンコーポレーション、2010年からNTT都市開発
  • オフィス・レジデンシャル混合型

J-REIT(東証REIT指数、東証REIT指数 配当込み)長期推移

東証REIT指数長期

東証REIT指数(配当込)長期

  • 東証REIT指数は2007年5月に最高値を付けた後、新高値を更新するには至っていないが、配当込みの東証REIT指数では2015年に2007年の高値を更新している

J-REIT(東証REIT指数)推移と変動要因(2000年代)

東証REIT指数2000年代

  • 2003年から2007年5月にかけてJ-REITは大幅に上昇した。
  • 東証REIT指数は2003年3月31日の1000から2007年5月には2600台まで上昇した
  • 特に2006年9月から2007年5月は上昇が加速し、2006年7月の1600前後から2007年5月の2600まで上昇した。
  • この間は、地方銀行をはじめとする金融機関が積極的にJ-REIT投資を開始したことで上昇速度がアップしたと考えられる
  • これは銀行決算においてJ-REITから得られる収益が業務純益にカウントされることが購入のインセンティブとなっている(詳細については「J-REIT・リサーチ・オープン/J-REITの投資環境」を参照)
  • 2007年5月以降、J-REITは大幅に下落した(2007年5月の2612から2008年11月の683まで下落)
  • 2007年頃から米国サブプライムローンについての懸念が広まり、リーマンショックが発生する前の2008年8月時点で既に東証REIT指数は1200前後まで下落していた。
  • 2008年9月15日のリーマンブラザーズ破たん後、金融市場の混乱から日本国内でも不動産関連で資金繰りに苦しむ会社やファンドが出てきたことでJ-REIT市場は更に下げ幅を広げた
  • 2008年10月9日、ニューシティーレジデンスがJ-REITとして初の民事再生法の適用を申請
    【J-REITの破たんについての詳しい内容は「J-REITの破綻(ニューシティ・レジデンス)、J-REITの実質破綻(日本レジデンシャル)」を参照】
  • 2008年11月20日に過去最安値の683まで下落した
  • 2008年10月~2011年にかけてスポンサーの破たんによるスポンサー変更やJ-REITの合併が多く発生し, J-REIT市場は大きく再編された
  • J-REITの上場銘柄数は2008年9月時点の42銘柄から2012年1月には34銘柄まで減少した

J-REIT(東証REIT指数)推移と変動要因(2010年代)

東証REIT指数2010年代

  • 2008年11月の底値から徐々に回復していたJ-REIT市場は2010年に入っても上昇基調となっていた
  • 2011年3月11日の東日本大震災後から再び下落基調となり2011年1月の1162から2011年11月の805まで下落した
  • 2012年に入り、日銀の追加金融緩和や平均で6%以上となっていたJ-REITの利回りの高さに注目した新規資金が入り始め、上昇傾向となった
  • 2012年の第2次安倍内閣誕生(アベノミクス)、2013年3月の黒田東彦氏日銀総裁就任で量的金融緩和を開始したことで上昇が加速し、2015年1月には東証REIT指数が一時2000ポイントを回復した(上記チャートは月次データのため2000ポイントに達していないが日時では到達した)
  • 2013年4月~6月にかけて東証REIT指数は1700前後から1200前後まで短期的に大きく下落した。これは日銀による追加金融緩和期待で0.4%まで利回りが低下していた10年国債利回りが一時的に0.9%まで上昇したことが要因である。その後、10年国債利回りは低下を続け2016年には一時、マイナスとなった。それに伴い、東証REIT指数も反発した。
  • 2013年4月以降、量的金融緩和の一環として日銀によるJ-REITの買入れがスタート(2013年4月~:年間300億円、2014年10月~:年間900億)
  • 2015年は1月につけた2000ポイントから9月に一時1500ポイントまで下落した(上記チャートは月次データのためそれほど下落していないように見えるが日時では2000から1500まで下落した)
  • 中国の景気後退懸念から世界的に株式市場が下落したことに加えJ-REIT市場において公募増資が増加し需給が悪化したことが下落要因と考えられる

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