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J-REIT分配金利回り・NAV倍率 長期推移(チャート・変動要因)

投稿日:2017年10月28日 更新日:

J-REITのバリュエーション指標として最も重要な「分配金利回り」と「NAV倍率」。

こちらのページでは「分配金利回り」と「NAV倍率」の長期チャートとポイント解説を掲載します。

「分配金利回り」はいわゆるJ-REITの配当利回りの事で、利回り商品であるJ-REITにとって最もよく使われる指標です。

「NAV倍率」は株式のPBRのようなイメージです。

計算方法は、最初に保有不動産を鑑定価格で時価評価した上で、1投資口当たりの純資産価格を計算します。

NAV倍率は上場している投資口価格が1口当たり純資産価格の何倍まで買われているかで表されます。
(NAV倍率=投資口価格/1口当たり純資産価格)

「分配金利回り」「NAV倍率」共に長期のチャートを確認することで、現在の位置が割高か割安かを確認する事ができます。

J-REITへの投資の参考にしていただければ幸いです。

J-REIT分配金利回り・長期推移・スプレッド(チャート・変動要因)

東証REIT指数の予想分配金利回りと10年日本国債利回りの比較チャートです。

また、東証REIT指数の予想分配金利回りと10年日本国債利回りの差であるスプレッドも掲載しています。

チャートの下にはポイントとなる部分についての解説を箇条書きで掲載します。

J-REIT予想分配金利回り・10年国債利回り・スプレッド推移

J-REIT分配金利回り:東証REIT指数予想分配金利回り(ARES J-REIT Databookより)

  • J-REITの分配金利回りを確認すると、2008年のリーマンショック後は一時的に8%前後まで上昇しているが、これは100年に一度と言われている混乱の時であり、きわめて異例の水準である
  • 上記を除けばJ-REIT分配金利回りは概ね3%~6%のレンジで推移している
  • 2006年後半~2007年前半や2014年後半~2015年前半のようにJ-REITを取り巻く環境が非常に良い時は利回りが3%前後まで低下し、逆に世界的に景気が低迷した2001年~2002年や東日本大震災や急激な円高で景気が低迷した2011年~2012年は利回りが6%前後まで上昇した
  • よって過去のトラックレコードからは、J-REITは分配金利回りが3%に近づくと割高で、6%に近づくと割安ということになる
  • 将来的にデフレ脱却を果し、不動産賃料や不動産価格が上昇した場合はJ-REITの価格が上昇しても利回りが下がらず米国REITのように右肩上がりになる可能性もある
  • 実際、2014年と2019年の分配金利回りを比較すると2019年の方が高くなっているが、東証リート指数自体も2019年の方が高く推移した。つまり、J-REITは上昇したが、それ以上に分配金の方が増加したということである。
  • スプレッドは特殊要因を除けば概ね2%〜5%の範囲で推移している
  • 2007年5月はJ-REIT分配金利回りが2.56%で10年国債利回りが1.75%となりスプレッドは1%未満となった。この前後で、日本ビルファンド(8951)の予想分配金利回りが2%を下回り1.9%台まで低下し、一時的に10年国債利回りと同レベルとなった(J-REITが最も割高になった時期)
  • 米国REITの配当利回りの推移はこちらをご覧ください:米国リート配当利回り・10年米国債利回り長期推移(チャート・変動要因)

J-REIT NAV倍率 長期推移(チャート・変動要因)

次に、東証REIT指数のNAV倍率の推移を掲載します。

こちらも、チャートの下にはポイントとなる部分についての解説を箇条書きで掲載しています。

J-REIT NAV倍率推移

NAV倍率:東証REIT指数 NAV倍率(ARES J-REIT Databookより)

  • J-REITのNAV倍率は株式のPBR(株価純資産倍率)のようなものである
  • 保有不動産物件を鑑定価格で評価した場合の1投資口当たりの純資産価格とJ-REITの価格を比較した場合にJ-REITの価格が純資産価格の何倍まで買われているかを示す(NAV倍率=投資口価格/1口当たり純資産価格)
  • 通常、鑑定評価は年2回の決算時に見直しされる
  • NAV倍率が低下するのはJ-REITが下落する局面だけではなく、J-REITが横ばいの推移でも鑑定価格が上昇している局面などで発生する
  • これまでは0.6倍~1.7倍のレンジで推移している
  • 2019年時点でのNAV倍率の平均値(2003年3月以降)は1.1倍前後となっている
  • これまでの実績から、東証リート指数ベースでNAV倍率が1倍を大きく下回る水準は割安と言える
  • 逆に上昇トレンド局面でもNAV倍率が1.5倍を超えると一時的な調整が発生している
  • ちなみに米国REITのNAV倍率はイメージよりも低めで、多くの期間で0.9倍~1.1倍で推移している。これは日本と比較して物件(実物不動産)の価格が値上がりすることが要因である。よって、NAV倍率で見ると米国REITは割安に見えるが、見方を変えると実物不動産市場が上がりすぎているとも言える。

リート関連の参考ページ

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