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J-REIT分配金利回り・NAV倍率 長期推移(チャート・変動要因)

投稿日:2017年10月28日 更新日:

J-REITのバリュエーション指標として重要な「分配金利回り」と「NAV倍率」。

「分配金利回り」は利回り商品であるJ-REITにとって最もよく使われる指標です。

「NAV倍率」は株式のPBRのようなイメージです。

まず、保有不動産を鑑定価格で時価評価した上で1投資口当たりの純資産価格を計算します。

NAV倍率は上場している投資口価格が1口当たり純資産価格の何倍まで買われているかで表されます。
(NAV倍率=投資口価格/1口当たり純資産価格)

共に長期のチャートを確認することで、現在の位置が確認できます。

J-REITへの投資の参考にしていただければ幸いです。

J-REIT分配金利回り 長期推移(チャート・変動要因)

東証REIT指数と10年債利回り推移

J-REIT分配金利回り:東証REIT指数予想分配金利回り(ARES J-REIT Databookより)

  • J-REITの分配金利回りを確認すると、2008年のリーマンショック後は一時的に8%前後まで上昇しているが、これは100年に一度と言われている混乱の時であり、きわめて異例の水準である
  • 上記を除けばJ-REIT分配金利回りは概ね3%~6%のレンジで推移している
  • 2006年後半~2007年前半や2014年後半~2015年前半のようにJ-REITを取り巻く環境が非常に良い時は利回りが3%前後まで低下し、逆に世界的に景気が低迷した2001年~2002年や東日本大震災や急激な円高で景気が低迷した2011年~2012年は利回りが6%前後まで上昇した
  • よって過去のトラックレコードからは、J-REITは分配金利回りが3%に近づくと割高で、6%に近づくと割安ということになる
  • ただし、将来的にデフレ脱却を果し、不動産賃料や不動産価格が上昇した場合はJ-REITの価格が上昇しても利回りが下がらず米国REITのように右肩上がりになる可能性もある
  • 2007年5月はJ-REIT分配金利回りが2.56%で10年国債利回りが1.75%となりスプレッドは1%未満となった。この前後で、日本ビルファンド(8951)の予想分配金利回りが2%を下回り1.9%台まで低下し、一時的に10年国債利回りと同レベルとなった

J-REIT NAV倍率 長期推移(チャート・変動要因)

東証REIT指数とNAV倍率の推移

NAV倍率:東証REIT指数 NAV倍率(ARES J-REIT Databookより)

  • J-REITのNAV倍率は株式のPBR(株価純資産倍率)のようなものである
  • 保有不動産物件を鑑定価格で評価した場合の1投資口当たりの純資産価格とJ-REITの価格を比較した場合にJ-REITの価格が純資産価格の何倍まで買われているかを示す(NAV倍率=投資口価格/1口当たり純資産価格)
  • NAV倍率が低下するのはJ-REITが下落する局面だけではなく、J-REITが横ばいの推移でも鑑定価格が上昇している局面などで発生する
  • 2019年時点でのNAV倍率の平均値(2003年3月以降)は1.1倍前後となっている

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