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東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)オフィスビル空室率、平均賃料、各種データ

投稿日:2017年1月15日 更新日:

東京都心5区オフィスビルデータ

東京都心5区オフィスビル供給の推移

1993年までは毎年100以上のオフィス供給となっていた。

1993年頃は日本経済は既に景気後退期に突入し始めているが、これらはバブル期に開発が始まった案件であり、大量供給が続いた。

バブル崩壊以降も新築オフィスビルの供給は続いているが、2004年頃を境にオフィスビル自体の数は増加していない

ただし、延床面積は増加している為、オフィスビルの大型化が進んでいると考えられる。

2002年竣工の丸ビル、2003年竣工の六本木ヒルズあたりから商業施設を併設した大型のオフィスビルが増加している。

またこれらのビルは周辺のまちづくりの中心的な存在として、周辺地域のバリューアップにも大きく貢献した。

近年はインバウンド需要の増加もあり、オフィスビルをホテルに建て替えるケースも出てきている。

東京都心5区オフィスビル空室率と平均賃料の推移

空室率はある程度、循環的に上下を繰り返しており、需給がひっ迫すると空室率が3%~4%まで低下し、需給が緩むと7%~9%程度まで上昇している。

空室率が大幅に上昇したのは大きく下記の3回あった

  1. バブルが崩壊しオフィス需要が低迷し始めたがバブル期末期に開発が始まったオフィスビルの大量供給が続いた1994年
  2. 世界的な景気低迷にオフィスビルの大量供給が重なった2003年
  3. リーマンショック(2008年)や東日本大震災(2011)の影響を受けた2009年~2011年

一般的に空室率が5%を下回るとビルオーナーが強気になり、賃料が上昇しやすくなるといわれる。

平均賃料は長期低下傾向で、空室率が3%以下まで低下した2007年から2008年にかけて上昇したが、上昇率は限定的となった。

またリーマンショック以降はテナント契約の当初数か月(一般的に3~6ヶ月)を無料とするフリーレント付きの契約も多くなっている。

フリーレントにする理由は、契約賃料を下げると他のテナントからも値下げ要請がくるため、それを避けるために賃料はそのままで一定期間無料としている。

国内の生産年齢人口が減少している中、オフィスビルの賃料が大幅に上昇するには外資系企業の日本進出が必須となる。

リーマンショック以降、いくつかの外資系金融機関が日本を撤退し、香港やシンガポールの拠点に統合する動きが見られた。

2016年12月時点で既存ビルの空室率が3.29%まで低下しているが、平均賃料はゆるやかな上昇となっている。

これは2018年にオフィスビルの大量供給が見込まれていることも要因の1つとなっている。

東京都心5区は日本の中心であるため、国内では最も需要が高い地域である。

市況が悪化してもストロー現象(ストロー効果)により周辺地域の需要を吸い上げる形となるため、日本国内では最も安定している。

逆にいうと都内でも他の地域や他の都道府県は都心5区に比べると平均賃料は上がりにくいと考えられる。

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