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知識・ノウハウ(リート)

REIT(不動産)を勉強したい方におすすめのコンテンツ一覧【初級・中級向け】

こちらのページでは「REIT・不動産」についてしっかりと勉強したい方におすすめのコンテンツを紹介しています。

私募REIT・私募ファンド・ブリッジファンド

J-REIT(上場リート)と並ぶ「不動産証券化商品」について紹介しています。

私募REIT(私募リート)は上場していないREITで、流動性に制限はありますが、価格の安定性が機関投資家などに好まれます。

私募ファンドと私募REITの違いは期限の有無やレバレッジ水準です。

ブリッジファンドは私募ファンドの一種で、不動産の売り手と買い手のタイムラグを埋めるために活用されます。

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  1. 不動産(証券化商品)への投資スキーム
    1. J-REIT
    2. 私募REIT(私募リート)
    3. 私募ファンド
    4. ブリッジファンド
  2. J-REIT、私募REIT、私募ファンド、ブリッジファンドに投資するには

メザニンローン

シニアローンとエクイティの中間に位置する「メザニンローン」について詳細に説明しています。

メザニンローンが存在することで、安定性を求めるシニアローンレンダーと高いレバレッジを求めるエクイティ出資者のそれぞれのニーズを満たすことができます。

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  1. メザニンローンとは
  2. なぜメザニンローンは必要か(メザニンローンの存在意義・メリット)
  3. メザニンローンの提供者はエクイティの比率に注意すべき
  4. メザニンローンを活用した不動産ファンドの条件例
  5. メザニンローンの提供者は最悪のシナリオとして物件取得まで念頭においている

負ののれん

「負ののれん」はJ-REITが内部留保(剰余金)を作る唯一の手段ともいえます。

負ののれんを有する銘柄は配当の安定性が高まるため評価されることになります。

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J-REITの「負ののれん」

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  1. 「負ののれん」」とは
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  2. J-REITの「負ののれん」
  3. 「負ののれん」を有するJ-REITの銘柄

利益超過分配

物流施設特化型REITやインフラファンドを中心に「利益超過分配」を行っている銘柄が増加しています。

利益超過分配についての考え方やポイントについて実際のデータを使って解説しています。

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J-REIT・インフラファンドの利益超過分配について解説

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  1. J-REITの収益構造(損益計算)
  2. 利益超過分配とは
  3. 物流関連のJ-REITなどは利益超過分配を恒常的に行っている
  4. 利益超過分配金は税務上、資本の払い戻しとなる
  5. 利益超過分配の注意点
  6. 【参考】J-REITおける減価償却の償却期間について

オフィスビルの空室率データ

オフィスビルはJ-REITの中でも最大のウエイトを占めています。

空室率・賃料はオフィス市況を見る上で最も基本的なデータとなります。

下記ページでは1990年からの長期データを掲載していますので参考にしてください。

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  1. 東京都心5区オフィスビルデータ
  2. 東京都心5区オフィスビルの「延床面積」「ビル数」「空室率」「平均賃料」の変化(1990年~)
  3. 東京都心5区オフィスビルの「延床面積」「ビル数」の比較チャート
  4. 東京都心5区オフィスビルの「空室率」と「平均賃料」の比較チャート

J-REITの破綻事例

J-REIT唯一の破綻事例を詳細に解説しています。

ちなみに、上場廃止日に購入していれば、その後大きく儲かりました。

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  1. リートの破綻例(ニューシティ・レジデンス)
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  3. J-REITのリスク管理は大きく向上
  4. リートの実質破たんの例(日本レジデンシャル)

J-REITのスポンサー一覧

J-REITで重要なスポンサーについて一覧で確認できるようにしています。

複数のJ-REITのスポンサーになっている企業の一覧も掲載しています。

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J-REITのスポンサー一覧と保有物件の用途一覧

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  1. 各J-REITのスポンサー一覧
  2. 各J-REITが保有する物件の用途一覧

J-REITの合併・スポンサー変更・名称変更の歴史

J-REITは合併やスポンサーの変更が意外と多く行われています。

下記のページでは「合併・スポンサー変更・名称変更」があった銘柄について、その経緯が分かるように掲載しています。

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  1. J-REITの上場銘柄数の推移
  2. 合併・スポンサー変更・名称変更したJ-REITの忘備録
    1.  日本都市ファンド投資法人(8953)
    2. 野村不動産マスターファンド投資法人(3462)
    3. ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)
    4. アドバンス・レジデンス投資法人(3269)
    5. インヴィンシブル投資法人(8963)
    6. 大和ハウスリート投資法人(8984)
    7. 平和不動産リート投資法人(8966)
    8. 大和証券リビング投資法人(8986)
    9. 積水ハウス・レジデンシャル投資法人(8973)
    10. いちごオフィスリート投資法人(8975)
    11. ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)
    12. MCUBS MidCity投資法人(3227)
    13. Oneリート投資法人(3290)
    14. フロンティア不動産投資法人(8964)
    15. NTT都市開発リート投資法人(8956)
    16. ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278)
    17. スターアジア不動産投資法人(3468)

J-REITのポイントまとめ

J-REITを分析する上でのポイントを掲載しています。

J-REITについて様々な角度から分析ができるようになります。

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  1. J-REITのポイントまとめ
  2. J-REITに投資する上でのポイント・メリット
    1. J-REITの用途別特徴
    2. 日銀のREIT購入
      オフィス空室率・賃料の推移
    3. 地価の上昇
    4. J-REITは相対的に高いスプレッド
    5. ホテルはボラティリティが大きい
    6. リートの売買益は銀行の業務純益にカウントされる
    7. 円高に強いJ-REIT
    8. 地震に強いJ-REIT(J-REITのPML値は低水準)
    9. J-REIT・リサーチ・オープンはアワードを受賞する優良ファンド
  3. J-REITのリスク・デメリット
    1. 景気回復の遅れ
    2. オリンピック後の懸念
    3. 不動産開発の過熱
    4. 地震のリスク

J-REIT長期チャート

J-REITの歴史について全て掲載しています。

過去のイベント発生時にどのような動きとなったかを理解することは投資を行う上で非常に重要ですので参考にしてください。

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  3. J-REIT(東証REIT指数・東証REIT指数配当込み)長期推移
  4. J-REIT(東証REIT指数)推移と変動要因【2000年代】
  5. J-REIT(東証REIT指数)推移と変動要因【2010年代】
  6. J-REIT時価総額合計の推移(銘柄増と外部成長によって大きく拡大)
  7. J-REIT(東証REIT指数など)への投資は「ETF」または「個別銘柄パッケージ」

米国リートのポイントまとめ

米国リートを分析する上でのポイントを掲載しています。

世界経済の中心である米国の不動産は投資対象としても魅力的です。

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  1. 米国リートのポイントまとめ
  2. 投信ゼウス(米国リート)に投資する上でのポイント・メリット
    1. 米国リートの導管性要件による法人税免除について
    2. 割安な米国リートのNAV倍率
    3. 米国リートは高い利回り
    4. 拡大する米国リート市場、幅広いセクターで高い分散効果
    5. 世界で最も長い歴史を誇る米国リート市場
    6. 家賃が上がる米国不動産市場
    7. 米国リートは低い負債比率で高まる安全性
    8. 今後も人口増加により米国不動産市況の見通しは良好
    9. 米国リートはインカムゲインが大きい
    10. 米国リートが保有する不動産の入居率は高水準
    11. 米国リートは米ドル高の影響を受けにくい
    12. 米国リートはアクティブ運用が効果的な資産クラス
    13. 米国リートの長期チャート
    14. 不動産が新たなセクターとして独立
    15. 米国リートは過去の金利上昇局面でも値上がりした
    16. 米国リートの個別銘柄紹介(幅広いセクター)
      1. セクター:商業施設
      2. セクター:オフィス
      3. セクター:集合住宅
      4. セクター:産業施設(物流施設)
      5. セクター:医療施設
      6. セクター:ホテル・リゾート
      7. セクター:インフラストラクチャー(通信基地局、電波塔)
    17. ゼウスの運用会社インベスコについて
    18. 投信ゼウス(米国リート)のリスク・デメリット
      1. ゼウスの高い分配金利回り
      2. 日本からの資金流入(投信経由)が大きい米国リート市場 (⇒2018年以降一部解消)
      3. 高騰する不動産価格
      4. ゼウスの相対パフォーマンスは良くない(主要米国REITファンドとの比較)
    19. 米国リートに投資すべきタイミング

米国リート長期チャート

米国リートの歴史について全て掲載しています。

米国リート(米国不動産)は長期で大きく上昇しています。

特に米国リートはトータルリターンでみると大きなリターンとなっています。

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  1. 米国リート・ケースシラー住宅価格指数・10年国債利回り【長期推移】
  2. 米国リート・ケースシラー住宅価格指数・10年国債利回り【1990年代】
  3. 米国リート・ケースシラー住宅価格指数・10年国債利回り【2000年代】
  4. 米国リート・ケースシラー住宅価格指数・10年国債利回り【2010年代】

インフラファンドのポイントまとめ

インフラファンド(インフラ投資法人)の仕組み・ポイントについて詳細に解説しています。

インフラファンドの全てといった内容です。

インフラファンドについて、ここまで本質を突いた解説を詳細にしているものはないと思います。

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インフラファンド(インフラ投資法人)について

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  1. インフラファンド(インフラ投資法人)とは
  2. 上場しているインフラ投資法人の概要
    1. タカラレーベン・インフラ投資法人(9281)
    2. いちごグリーンインフラ投資法人(9282)
    3. 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人(9283)
    4. カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人(9284)
    5. 東京インフラ・エネルギー投資法人(9285)
    6. エネクス・インフラ投資法人(9286)
    7. ジャパン・インフラファンド投資法人(9287)
  3. インフラファンド(インフラ投資法人)のポイント(メリット)
    1. 太陽光発電施設の収益の安定性
    2. 利益超過分配
    3. 様々な自然災害リスクは保険でカバー
  4. インフラファンド(インフラ投資法人)のリスク(デメリット)
    1. 外部成長が難しい可能性
    2. 制度が未熟(不安定)
    3. インフレ
  5. FIT買取価格は低下しているが開発コストも低下 / インフラファンドの外部成長は可能

インフラファンド長期チャート

東証インフラファンド指数は2020年3月27日を1,000としてスタートした新しいインデックスですが、指数ができる前のインフラファンド市場の動きも確認できるようにしています。

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  1. 東証インフラファンド指数とは
  2. 東証インフラファンド指数の長期チャートと変動要因(2020年3月~)



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