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J-REITの東証REIT指数組入れ、インデックス買い~IPO(新規公開)の場合とPO(公募増資)の場合~

投稿日:2016年12月10日 更新日:

J-REITの東証REIT指数組入れタイミング

J-REITが新規上場した場合、翌月の最終営業日に東証REIT指数に組み入れられます。

東証REIT指数と同じ運用をしようする場合は、その前営業日の終値で組み入れる必要があります。

よって、たまに話題になるパッシブファンドのインデックス買い「上場日の翌月最終営業日の前営業日の引け」にかけて行われます。

これは日本株が新規上場した際のTOPIX組入れと同じになります。

しかし、J-REITのインデックス買いのインパクトは日本株とは比べ物にならないほど大きい為、よく注目されます。

J-REITのインデックス買いインパクトが大きい理由

これはJ-REIT市場全体に占める投資信託(インデックスファンド)の保有割合が大きいことが理由となります。

東証の資料によると2016年12月現在、J-REIT市場の約35%を投資信託が保有しています。

日本株の場合は約6%が投資信託の保有分です。

仮にインデックスファンドとアクティブファンドの比率を50:50とするとJ-REITでは17.5%、日本株では3%の買い需要となります。

つまり、J-REITが新規上場すると時価総額の17.5%程度のインデックス買い需要が発生することになります。

これはかなりのインパクトです。また、実際にはJ-REITのアクティブファンドといっても、ほとんどインデックスと変わらないようなポートフォリオになっている投信も多くあります。

アクティブファンドの場合は必ずしも「上場日の翌月最終営業日の前営業日の引け」に購入する必要はありませんが、その後の潜在的な買い需要としては大きい存在となります。

このようにリート市場全体に占める投資信託の比率が高い為、インデックス買いのインパクトが大きくなります

上場日の翌月最終営業日の前営業日に暴騰するケースとしないケースがある

上記の通り、J-REITの場合はインデックス買いの需要が大きいため、全てのパッシブファンドのマネージャーが「上場日の翌月最終営業日の前営業日の引け」にかけて買い注文を出すととんでもなく上昇してしまします。

実際、イオンリートのように引けの3分前、14:57~15:00で15%も上昇した銘柄もあります。

また、最終日はそれほど極端には上昇しないが、上場日から指数組入れ日までの間に先回り買いで上昇するケースも多くあります。

一般的には上場日から指数組入れまでは上昇するケースが多いように思われます

ただし、そのような期待感から早い段階で買われすぎた場合など、下落することもあります。

パッシブマネージャーも以前のように何も考えず組入れ日の引けで成り行き注文を出すということは減ってきており、事前に証券会社と相談しておいて、組入れ日にブロックトレードで購入するなど、マーケットインパクトを与えないように工夫してきています。

このようにリートの上場日から指数組入れまでの1~2ヶ月間は様々な思惑が交錯します。

IPOから指数組入れまでの事例(イオンリート)

IPOから東証REIT指数組み入れまでの実例としてイオンリート投資法人(3292)の例を掲載します。

イオンリートは2013/11/22日に公募価格105,000円で新規上場(IPO)を行いました。

指数組入れは翌月末の2013/12/30(月)となりますので、その前営業日である2013/12/27(金)の終値で買い需要が発生することになります。

イオンリートは上記のチャートの通り、公募価格を10,000円上回る115,000円で寄り付き、12月中旬まではほぼ横ばいの推移となりました。

2013/12/16から徐々に上昇をはじめ、2013/12/27の終値は145,000円で引けました。

上記にも記載しましたが12/27の上昇のほぼ全てはラスト3分によるものでしたので14万円前後で売却するにはあらかじめ指値をしておかないと難しかったと思われます。

翌営業日の12/30は売り気配から始めり、終日13万円前後の取引となりました。

イオンリートの場合は、指数組入れ日が近づくにつれて徐々に上昇していき、最終日も大幅上昇というREITのIPOとしては最も面白いケースとなりました。

ちなみにJ-REIT全体の市況が好調を維持したこともあり、その後も上昇を続け、2015年3月には18万円台まで上昇しました。

PO(公募増資)のインデックス組入れは投資家にとって最高のタイミング

PO(公募増資)の場合、増加した投資口についての東証REIT指数組入れは「売買可能日」となっています。

よってインデックス買いは「売買可能日の前営業日の引け」となり、これは公募増資でリートを購入した投資家にとっては非常に良いタイミングです。

売買可能日の前に、インデックス買いで上昇している可能性が高くなります。

売買極端に売りが出れば別ですが、これまでのJ-REITの公募増資を見ていると比較的良好なパフォーマンスとなっているのは指数組入れタイミングの影響もあるのではないでしょうか。

さらに細かい話をすると、売買可能日に売りが出ることを嫌うのであれば、信用取引ができる投資家に限定されますが、売買可能日の前日の引けにかけて、つなぎ売りをすることで手堅く利益を狙うことも可能です。

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