2016/9/11 日経朝刊
「約300億円の当初運用枠はあっという間に埋まってしまいましたよ」。日本生命保険の関係者はこう話す。子会社が８月に運用を始めた私募形式の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）。
「日本生命丸の内ガーデンタワー」（東京・千代田）などの優良物件に投資する。
想定する利回りは３～４％。これに全国の地銀や年金基金などが飛びついた。運用の主軸だった国債の利回りは、リスクの高い40年物でも0.6％台。超低金利に追い詰められた「運用難民」たち。利回りを求めて不動産投資に群がり、相場をさらに押し上げる。
10年国債ですらマイナス金利となっている今、円建てで安定的に運用できる投資対象はほとんどありません。
地銀はこれまで預金で資金を調達し､長期債を購入すれば一定のスプレッドは確保できましたが､現在はそうはいきません。
貸出(融資)は伸びず､国債運用もできない。そうすると残された選択はヘッジ付き外債、日本株､REITになります。
ただし日本株はリスクも大きく､売買益が業務純益にもカウントされないことから積極的に投資する対象とはなりません｡持ち合い解消もあり、どちらかというと縮小方向です。
よって現状ではヘッジ付き外債とREITを積み増しているようです。
REITに関しては売買益も業務純益にカウントされることから、これまでも一部の地銀が積極的に保有しておりJ-REIT市場で一定の存在感があります。
J-REITは上場されており流動性がある為､使い勝手の良い投資商品ですが､ボラティリティ(変動率)が比較的大きい点が欠点となります｡
特に下落時にボラティリティが大きくなる傾向にあります。
多くの地方銀行はポートフォリオをＶＡＲ(バリュー･アット･リスク)というリスク管理手法で管理しています｡
これが諸悪の根源です。
これはボラティリティが高くなるとポジションを減少させなければならなくなる手法であるため､J-REITのように下落時にボラティリティが大きくなると売りが売りを呼ぶ現象が起きます｡
実際､リーマンショックの際は地銀の投げ売りもありJ-REITの下落率は株式を上回りました。
そのような理由もあり現在､地銀がこぞって私募REITを購入しています。
10年前であれば地銀が私募REITを購入するのは極めてレアケースでしたので､すこしびっくりです。
私募REITは価格変動が鑑定価格ベースですのでボラティリティは極めて低くなります。
例えばリーマンショックの際､J-REITは2600ポイントから700ポイントまで70％以上下落しましたが､私募REITは商品にもよりますが大きくても30％以内でした。
地銀の運用担当者としてはボラが低く､4％程度の利回りが確保できればありがたい商品と言えます。
しかし､私募REITは当たり前ですが流動性は極めて低い商品ですので売りたいときに売ることができないリスクがあります｡
特に市況が悪化したタイミングで私募REITを売却することはほぼ不可能です。
もちろん価格をディスカウントすれば可能ですが、現在はこの点については目をつむって消去法的に買われている面もあるようです。
参考：J-REIT・私募REIT・私募ファンド・ブリッジファンドの違い
今後、不動産市況が悪化すると､不動産融資が増えているという点に加えて、金融機関が直接､不動産関連商品を保有している割合が増えている為、金融不安につながりやすくなっており、注意が必要です。