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物流リートについての詳しくて分かりやすい説明

投稿日:2018年12月17日 更新日:

J-REITが保有する物流施設は単純な「倉庫」ではなく「先進的物流施設」

現在、J-REIT市場に上場している物流施設特化型リートは8銘柄あります。

産業ファンド投資法人(3249)も物流リートと呼ばれることがありますが、インフラ施設や工場・研究施設なども多く保有しており物流施設特化型とは言えないため一覧から除外しています。

物流特化型リート一覧

J-REITが保有する物流施設は単純な物置として使用される、いわゆる倉庫のようなものではありません。

多くがテナントの高度なニーズを満たす先進的な物流施設です。

具体的にはこのような条件を満たす物件がメインです。(カッコ内の条件は例として掲載しています)

先進的物流施設の条件例

  • 大規模(延床面積10,000㎡以上)
  • 重い荷物を置ける十分な床荷重(1.5トン/㎡以上)
  • 高い天井高(5.5m以上)
  • 広い柱間隔(10m以上)
  • 施設にトラックを接車させるためのトラックバース
  • 車両が各階に直接アクセスできるランプウェイ(2ヵ所:上がり専用・下り専用)
  • 免震構造

その他、物件によっては従業員向けの食堂・事務所スペース・危険物倉庫などテナントのニーズに合わせた物件となっています。

また、これまで複数地域で分散して利用していた物流施設を集約化する流れにより、物件の大型化が進んでいます。

物件価格が500億円以上といった都心の大型オフィス並みの物流施設も存在します。

J-REITが多く保有するような大型の先進的物流施設は近年増加していますが、それでも日本の物流施設全体の10%未満しかないと言われており、当面、高いニーズが続くものと思われます。

このようにJ-REITが保有する物流施設は競争力の高いものがメインであり、国内の物流施設の需給が悪化した場合でも相対的に影響を受けにくいといえます。

国内景気や不動産市況の悪化が発生した場合、小型の物流施設(物件価格で数億円~30億円以下)はテナントの離脱や賃料の低下等が発生して厳しい局面も想定されますが、大型の物件(物件価格で100億円以上)はほとんどダメージを受けないと予想されます。

ネット通販の拡大で需要増加は間違いない

日本の小売全体に占めるネット取引の割合(EC化率)は2018年時点で10%未満です。

米国や中国は2018円時点で20%前後で、今後も上昇する見通しとなっています。

各国のEC化率がどれくらいの水準まで上昇するのか分かりませんが、少なくとも日本のEC化率はかなりの上昇余地があります。

その為、物流施設の需要が旺盛な状況は当面続くと思われます。

日本ロジスティクスファンド以外は利益超過分配を支払い

物流リートの特徴として「利益超過分配」があります。

「利益超過分配」とは減価償却費の一部を普通分配金に上乗せして支払うものです。

物流施設は土地代が安い場所に造られる場合が多く、物件に占める建物価格の割合が大きくなります。

そのため、減価償却費の割合が大きくなります。

一方、修繕費用はそれ程必要でないことから、余剰分の一部を「利益超過分配」として支払うものです。

物流リートの内、日本ロジスティクスファンド投資法人以外の7銘柄は恒常的に「利益超過分配」を行っています。

日本ロジスティクスファンド投資法人も通常時は「利益超過分配」を行いませんが、物件の売却損などが出て利益水準が低下する場合には活用する方針です。

実際、2013年に「利益超過分配」を行っています。



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