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J-REITの利益超過分配について

投稿日:2017年6月17日 更新日:

J-REITの収益構造(損益計算)

まずJ-REITの一般的な損益計算を下記に掲載します。(物流施設の例)

利益超過分配

上記の図から減価償却費の割合が意外と大きいことが分かります。

キャッシュフローは「当期利益+減価償却費」となりますので上記の例では42億円となります。

またそれ以外では固定資産税等(固定資産税・都市計画税)やJ-REITはレバレッジを活用するので借入利息・金融費用等がかかります。

上記の例でNOI利回りを計算します。

NOI(運用経費のみを控除した利益)
=運用収益65億円-(運用報酬7億円+光熱費・外注費5億円) =53億円

NOI利回り=NOI 53億円/不動産価格 1000億円=5.3%

上記の例でリートの分配金利回りを計算します。

投資家の分配金利回りはLTV(Loan to Value、借入比率)をJ-REITの一的な水準の40%とすると出資金は600億円となり、当期利益は30億円であるため、30億円/600億円=5%となります。

また、J-REITは当期利益の90%以上を分配することで法人税が課されない仕組みとなっており、通常、当期利益をほぼすべて分配金として払い出します。

利益超過分配とは

上記の通り、J-REITは当期利益のほぼ全てを分配金として支払いますが、さらに一部の銘柄では当期利益に上乗せする形で減価償却費の一部を原資とした「利益超過分配」を行っています。

上記の図の費用のうち「減価償却費」は会計上の費用であり、実際にお金を支払っているわけではありません。

減価償却費は不動産物件の内、建物部分のみに対して耐用年数に応じて費用とするものです(土地には減価償却は発生しません)。

耐用年数が50年の物件であれば建物価格の2%を毎年費用として計上し、建物価格を貸借対照表(B/S)から2%減少させます。

これは建物は年月が経過すると劣化してきますので、それをある一時期に損失とするのではなく、あらかじめ計画的に損失とするものです。

よって実際にはお金を払うものではありませんのでJ-REITのキャッシュフローとして手元に残る金額は「当期利益十減価償却費」ということになります。

もちろん減価償却費の一部は修繕費や資本的支出(物件の価値を高めるレベルの修繕)に活用されますが一般的なJ-REITの事例を見ていると減価償却費の一定割合は手元に残ることになります。

残った現金は新規の物件取得資金となるか借入金の返済に回されています。

利益超過分配とはこの余剰となる減価償却費に対応する現金の一部を通常の分配金に上乗せして支払うものです。

ラサールロジポート投資法人などは減価償却費の30%を目途に超過分配金として支払っています。

仮に減価償却費の30%を利益超過分配の原資とすると、上記の例では減価償却費12億円×30% = 3.6億円となり、当期利益30億円と合わせた33.6億円が分配原資となります。

よって超過分配金を含めたJ-REITの投資家の利回りは33.6億円/600億円= 5.6%となります。

物流関連のJ-REITなどは利益超過分配を恒常的に行っている

J-REITで最初に利益超過分配を実施したのはGLP投資法人(3281)です。

物流施設関連のリートは日本プロロジスリート(3283)、ラサールロジポート(3466)、三井不動産ロジスティクスパーク(3471)など多くの銘柄で利益超過分配が実施されています。

その他のセクターではヘルスケア関連の日本ヘルスケア(3308)やマンション関連のサムティ・レジデンシャル(3459)が利益超過分配を行っています。

これらの銘柄に共通するのは保有不動産に占める土地の価格が相対的に低く、建物部分の割合が大きくなり、減価償却の割合も大きくなる銘柄です。

さらに物件が築浅で新しく、大規模な修繕の必要性が低いことも条件となるようです。

逆に都心5区のオフィスビルなどは土地代が高いため、減価償却費の割合が低くなり利益超過分配を出すということにはなりません。

利益超過分配金は税務上、資本の払い戻しとなる

利益超過分配を実施しているJ-REITの分配金が出た場合、「通常の分配金」と「利益超過分配金」の2つに分かれて通知が来ます。

利益超過分配金は資本の払い戻しと認識され、税法上は「みなし譲渡」と呼ばれます。

分かりやすく言うと利益ではなく「投資した元本部分部分の買戻し」となります。

よって分配金としての課税は発生しませんがリートの取得価格を低くする修正を行う必要があります。

また、利益超過分配の出し方により「みなし配当」として一部課税対象になる場合があったり、投資家の取得価格によって「みなし譲渡損益」が発生します。

これらは一般的に理解するのが難しいので「特定口座」で購入する方が良いです

特定口座であればここに掲載しためんどうな処理を全て行ってくれますので、利益超過分配があるJ-REITを購入する際は特定口座での購入をお勧めします。(一部、証券会社によっては対応していないところもあるようなので事前に確認してください)

利益超過分配の注意点

当たり前ですが本来は修繕や資本的支出に使うべき資金を上乗せして分配金に回しているので、本来の実力よりも利回りが高く表示されていることに注意が必要です。

物流施設のりートはほぼ全てが利益超過分配を行っていますが、レジデンシャルやヘルスケアなどは一部の銘柄のみが利益超過分配を行っているため、利回り比較を行う際は注意が必要です。

また、修繕や資本的支出が不十分ですと物件の劣化が進み物件価格が下落してしまう要因となります。

よって物件価値の維持が適切に行われているかチェックが必要です。

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