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J-REIT・リサーチ・オープン/J-REITの投資環境

投稿日:2016年6月24日 更新日:

J-REIT・リサーチ・オープンの商品概要やセールストーク、リスクを掲載しています。

データや内容は随時、更新しています。

実践で役立つ内容を心がけています。お役に立てれば幸いです。

実質的な運用会社

  • 三井住友トラスト基礎研究所
    (委託会社:三井住友トラスト・アセットマネジメント)

投資対象

  • J-REIT
  • 配当利回り3.92%(信託報酬控除後2.84%)
    (データは2017/7/31基準)

商品組成上の特徴

  • 毎月分配型に加え、分配金を出さない年2回決算型もあり
  • 三井住友基礎研究所から運用助言を受ける

主な販売会社(販売手数料)

  • SMBC日興証券
    1億円未満3.24%、5億口未満1.62%、10億口未満0.81%、10億口以上0.54%
  • SBI証券
    500万円未満2.7%、1000万円未満1.62%、1000万円以上0.54%(IFAは一律3.24%)
  • 楽天証券
    500万円未満2.7%、1000万円未満1.62%、1000万円以上0.54%(IFAは一律3.24%)

信託報酬

  • 1.08%

良い点(セールストーク)・見通し

J-REITの用途別特徴

  • オフィス
    • 契約期間は2年が中心で賃料が国内景気の影響を受ける
      (景気が良くなると賃料は上昇する)
    • 代表銘柄
      日本ビルファンド投資法人(8951)
      ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)
  • 住居(レジデンシャル)
    • 賃料が国内景気の影響を受けない
      (景気後退期でも安定した賃料)
    • 代表銘柄
      アドバンス・レジデンス投資法人(3269)
      日本アコモデーションファンド投資法人(3226)
  • 商業施設
    • 郊外の大型商業施設の契約は20程度の長期契約。都心の商業施設は短期契約のものも多く国内景気の影響を受ける。
    • 全体としてはオフィス系と住居系の中間的なイメージ
    • 代表銘柄
      日本リテールファンド投資法人(8953)
      フォロンティア投資法人(8964)
      イオンリート投資法人(3292)
  • 物流施設
    • 契約は比較的長期のものが一般的だが、現状は物流施設の需要が強いこともあり将来の賃料アップを見越して短めの契約をするケースも多い。
    • 国内の小売全体に占めるEC(ネット通販等)の比率は5-10%程度で、今後も大きく成長する分野である。特に高機能物流施設の需要は当面底堅く推移することが予想され、開発が進み外部成長が期待できることから物流施設系リートの分配金は安定成長が予想される。
    • 代表銘柄
      日本プロロジスリート投資法人 (3283)
      GLP投資法人 (3281)
  • ホテル
    • 契約は3年程度の短期から30年程度の長期まで幅広い。
    • 他のリートとは違い、変動賃料制が一部で採用されており、ホテルの業績が良くなると分配金が増額される
    • インバウンド銘柄ともいえる
    • 代表銘柄
      ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)
      星野リゾート・リート投資法人(3287)
  • 総合型(複合型)
    • オフィスや商業施設等特定の用途に特化せず、様々な物件を保有している
    • 代表銘柄
      野村不動産マスターファンド投資法人(3462)
      ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

日銀のREIT購入

  • 日銀量的金融緩和の一環で年間900億円を上限にJ-REITを購入している。
  • 買入限度額を発行済投資口数の5%⇒10%に拡大した(2015年12月18日)
  • 買入対象
    • AA格以上
    • 売買日数が200日
    • 年間売買代金が200億円以上

オフィス空室率の改善、賃料の上昇

  • 都心主要5区の空室率は2012年の9.4%をピークに低下しており、2015年8月時点で4.7%。賃料の上昇は空室率の改善から遅行する傾向にあり、2014年から賃料は緩やかだが上昇を始めた。
  • 2017年7月時点の都心主要5区の空室率は3.22%まで低下。オフィス賃料も引き続き緩やかに上昇中。

地価の上昇

  • 三大都市圏の公示地価は2014年以降、住宅地/商業地共に対前年比で上昇。

アワード受賞

  • J-REITの投信では数少ないパフォーマンスの良いアクティブファンド
  • 多くのアクティブファンドではインデックスを下回るパフォーマンスのものが多く、インデックスをアウトパフォームしていても残高が大きくなるとパフォーマンスが悪化するファンドが多い
  • 当ファンドは残高が多いにもかかわらず、長期的にインデックスをアウトパフォームしている
  • Morningstar Award Fund of the Year 2014の国内REIT型部門で優秀ファンド賞を受賞
  • Morningstar Award Fund of the Year 2016のREIT型部門で優秀ファンド賞を受賞

相対的に高いスプレッド

  • 10年国債対比のスプレッドは約3.5%と米国や豪州のリートと比較しても大きい。

ホテルはアップサイドが大きい

  • インバウンド需要に支えられホテルは稼働率が高水準で推移し、宿泊料もここ数年で大幅に値上がりしている。J-REITの中にもホテル専門のリートや一部ホテルを組み入れているリートがあり高いパフォーマンスとなっている。
  • ホテル関連リートの特徴として、オフィスやレジデンシャル等とは異なり、変動賃料が一部で採用されている点がある。ホテルの営業利益等が一定以上増加するとホテルからリートに支払われる賃料が増加する仕組みである。当たり前であるが賃料が増えることでリートの分配金が増額される。
    ポートフォリオ全体から見ればそれほど割合は多くないが、現在のようにホテルの業績が良いとリートに与えるインパクトは大きくなる。
  • ホテル関連リート
    • ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)
    • インヴィンシブル投資法人(8963)
    • 星野リゾート・リート投資法人(3287)
    • いちごホテルリート(3463)

リートの売買益は銀行の業務純益にカウントされる

  • 日銀のマイナス金利導入により銀行は保有している債券からの金利収入がより減少することが予想される。本業の貸出も伸びない中、自己勘定での運用による収益でカバーしてきたが、これまで中心であった円建て債券からの収入は見込めないことになる。新たに振り向けられる投資対象としては外債とJ-REITが多くなると考えられる。
  • 特にJ-REITは為替リスクもなく株式と違い、銀行の「業務純益」としてカウントされることからこれまでも銀行の自己勘定ポートで利用されてきた。
  • 銀行の決算上「業務純益」(本業からの利益)は重要な指標である。
  • 国債の売買益は業務純益となり、株式の売買益は業務純益とはならない。
  • J-REITはその中間の資産クラスとなるが、銀行決算上、業務純益と認められている。
  • よって以前からJ-REIT全体の約30%は銀行や信用金庫が保有している。
  • マイナス金利導入により国債等から金利収入が大幅に減少することから、今後、今まで以上に金融機関からの資金流入が増え、J-REIT市場の需給環境はより良い方向に進むと予想される。

円高に強いJ-REIT

  • 日本株式とJ-REITは共に日本経済の動向に影響を受けるという点においては共通しているが、値動きの推移をみると必ずしも相関性が高いわけではない。
  • リーマンショックのような極端に大きなショックの場合はすべての資産が下落するので日本株式とJ-REITも同様に下落するが、それ以外の場合は異なった動きとなるケースが多い。
  • その理由として為替レートの動きから受ける影響度の違いがあげられる。
  • 日本株式は為替レートが円高になると下落する傾向が強い。これは日本の上場企業の場合、特に大企業で輸出企業が多く、円高はダイレクトに利益の減少につながり、株価が下落する。
    (円高→EPS減少→同じバリエーションでも株価は下落)
  • これに対しJ-REITは海外の不動産保有も解禁されているが、割合はわずかであり、ほぼ全てが日本国内の不動産からの賃料収入によるため為替による影響はないと考えて良い。
    • 2016/1/4~2016/4/11の米ドル、日本株、J-REITの推移
      • ドル円:120円→108円(10%の円高)
      • 日経平均:-16%
      • 東証REIT指数:+9%

悪い点(リスク)

景気回復の遅れ

  • アベノミクスによる国内景気回復が思った程進まない可能性

オリンピック後の懸念

  • 東京オリンピック後の国内景気及び不動産市況の悪化

不動産開発の過熱

  • 特にインバウンド需要を見越したホテルの開発が過熱化している

地震のリスク

  • 通常、リートに組み入れられている不動産物件については地震保険に加入していない。地震保険は保険料が高いため、加入すると大幅に利回りが低下する
  • 大規模な地震が発生し、物件が大きく毀損した場合、テナント料の減少や物件価格の低下が予想される

投資対象が同じ投信(類似ファンド)

フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド(フィデリティ投信)

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