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米中古住宅販売件数は500万戸~600万戸が適正/700万戸超は住宅バブル警戒

投稿日:2018年8月8日 更新日:

中古住宅販売件数と新築住宅販売件数

米国の住宅販売に関する経済指標でメジャーなのは「中古住宅販売件数」と「新築住宅販売件数」です。

その中でも米国の場合は「新築住宅販売件数」より「中古住宅販売件数」の方が注目されます。

ちなみに「中古住宅販売件数」は一戸建てと集合住宅(マンション)の全ての販売件数ですが、「新築住宅販売件数」は一戸建ての販売件数のみが公表されています。

よって一般的に報道されている「中古住宅販売件数」と「新築住宅販売件数」を合計しても、新築のコンドミニアム(マンション)や集合住宅の数値は含まれていないことになります。

ただし、米国の住宅販売は中古と新築では中古が大半一戸建てとコンドミニアム(マンション)・集合住宅では一戸建てが大半であることから、新築のコンドミニアム(マンション)・集合住宅の比率は非常に低いものとなります。

下記でも説明していますが、米国の住宅市場の約90%は中古住宅で、同時に90%が一戸建てです。

よって、米国の住宅市場の約80%が中古の一戸建てということになります。

このような背景から「新築住宅販売件数」より「中古住宅販売件数」の方が注目されることになります。

また、一般的なニュース等で報道される数字は原数値ではなく季節調整済みの年率換算データとなります。

中古住宅販売件数と新築住宅販売件数の推移/中古が約90%

米住宅市場の中古比率

共に季節調整済みの年率換算データです。

チャートにあるように米国の不動産販売市場において約90%が中古住宅の販売となっています。

そのため、経済指標の注目度も新築より中古住宅販売件数が注目されます。

また、住宅を購入すると家具・家電製品など耐久消費財の購入が増加することから、中古住宅販売件数は景気(個人消費)の先行指標として注目する専門家も多くいます。

一戸建てとコンドミニアム(マンション)・集合住宅の推移/一戸建てが約90%

米住宅市場の一戸建て比率

こちらも共に季節調整済みの年率換算データです。

中古住宅販売の内訳としての一戸建てとコンドミニアム(マンション)・集合住宅の比率です。

米国の住宅販売の約90%を占める中古住宅販売ですが、その内、約90%が一戸建てとなっています。

よって、全体の住宅販売の内、約80%が中古の一戸建てということになります

中古住宅販売件数と実質GDP成長率の推移/500万戸~600万戸が適正

それでは中古住宅販売件数がこれまでどのように変化してきて、どれくらいが適正な水準であるかを確認します。

中古住宅販売件数とGDP成長率

2000年代前半は中古住宅販売件数が右肩上がりで上昇し、ピーク時の2005年9月は725万戸(年率換算)まで上昇しました。

これはサブプライムローンをはじめとする住宅ローンの融資姿勢が甘くなり、不動産バブルを引き起こしていた時期です。

本来であれば住宅を購入できない人々も買うことができた時期です。

その後、サブプライムローン問題が表面化し、サブプライムショック(リーマンショック)が発生し、中古住宅販売件数は400万戸を下回る水準まで低下しました。

これら過去のデータから考えると中古住宅販売件数は年率換算で500万戸~600万戸が適正と考えられます。

600万戸を超えたら直ちに問題になるものではありませんが、2005年頃のように大きく上昇する場合は警戒が必要となります。

中古住宅販売件数が大きく伸びすぎているということは、何らかのバブルが発生していて、その後に大きな反動が来る可能性があります。



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