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米国リート/ケースシラー住宅価格指数/10年国債利回り長期推移(チャート・変動要因)

投稿日:2017年6月6日 更新日:

使用しているデータ

  • 米国リート:ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数
  • ケースシラー住宅価格指数:S&Pケースシラー住宅価格指数
  • 米国10年国債利回り

米国リート/ケースシラー住宅価格指数/10年国債利回り 長期推移

米国リート/ケースシラー長期

米国リート/長期国債長期

  • ケースシラー住宅価格指数をみると1992年以降の米国不動産市況はリーマンショック時を除いては概ね良好な環境が続いたことが分かる
  • 大きく上昇しているように見えるがケースシラー住宅価格指数は1991/12/31の75.8から2017/5/31の186となっており、約26年で2.45倍になった計算である
  • ただし、これを年率の上昇率に直すと年率3.6%の上昇であり、インフレなどを考慮すると特に大きく上昇しているわけではないことが分かる
  • この間、米国リート(ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数)は100から1136と11.36倍になっている
  • ただしこれも年率では10.0%の上昇であり、インフレやリートがレバレッジを活用していることなどを考慮するとそれ程極端な上昇とは言えないと考える

米国リート/ケースシラー住宅価格指数/10年国債利回り 推移と変動要因(1990年代)

米国リート/ケースシラー1990年代

米国リート/長期国債1990年代

  • ケースシラー住宅価格指数の推移をみると1990年代の不動産市況は安定的な右肩上がりで推移していたことが確認できる
  • ケースシラー住宅価格指数は1991年12月末の76から1999年12月末には100まで上昇した
  • 米国リート(ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数)も概ね右肩上がりで推移しているが、米国の金利が上昇した1994年と1999年、ロシア危機が発生した1998年は一時的に下落した。
  • 1994年はFRBが急激な金融引き締め行い1994年2月~1995年1月にFFレートを3%から6%まで引き上げた。それにより10年国債利回りは上記の通り、5.5%から7.9%まで上昇、同時に米国リートは売られ1994年2月の143から1994年11月の127まで10%以上下落した
  • 1998年はロシア危機によるリスクオフが下落の原因であるため、長期金利が低下すると同時に米国リートも下落している。米国リート(ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数)は255から195まで20%以上の下落となった。
  • その翌年の1999年はITバブルによる世界的な景気回復局面で米国経済も好調でありFRBが利上げを行った。10年国債利回りはロシア危機発生後の1998年9月の4.4%から大きく上昇し1999年12月末には6.4%まで上昇した。金利上昇の影響で米国リートのパフォーマンスは低迷したが、数%程度の下落で大きな下落にはならなかった

米国リート/ケースシラー住宅価格指数/10年国債利回り 推移と変動要因(2000年代)

米国リート/ケースシラー2000年代

米国リート/長期国債2000年代

  • 2004年6月~2006年6月までFRBは連続利上げを行い、FFレートは1%から5.25%に上昇した。ただしこの間の長期金利の上昇は限定的で、10年国債利回りは3.5%から5.1%程度の上昇となった
  • 米国リート(ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数)は利上げ開始前の2004年3月~4月に長期金利が上昇したタイミングで15%程度下落した。
  • ただしその後の利上げ局面では利上げによる悪影響よりも米国経済や不動産市況が好調な点が評価され、米国リート(ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数)は大きく上昇した
  • 2006年後半からサブプライムローンは問題視され始めたが、世界の金融市場は2007年後半まで比較的堅調に推移した。
  • その中でケースシラー住宅価格指数は2006年中頃から緩やかではあるが下落を始め、米国リート(ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数)も2007年1月をピークに下落を始めている点は注目すべき点である
  • その後、2008年9月にリーマンブラザーズが破たんし、2009年の3月頃まで世界中の金融市場は大混乱したなかで、米国リート(ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数も70%前後の大きな下落となった。

米国リート/ケースシラー住宅価格指数/10年国債利回り 推移と変動要因(2010年代)

米国リート/ケースシラー2010年代

米国リート/長期国債2010年代

  • リーマンショック後、ケースシラー住宅価格指数は2012年2月まで下落したが、米国リート(ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数)は2009年2月を底に回復を始めた。
  • これは米国リートは不動産の性格に加えて金融商品として側面も持っており、金融市場の好転に影響されたことと、もともと米国リートが下がりすぎていたことが要因と考えられる。
  • ピークからの下落率はケースシラー住宅価格指数が2006年7月~2012年2月で27%であるのに対し、米国リート(ダウ・ジョーンズ米国不動産トータルリターン指数)は2007年1月~2009年2月で70%と短期間で大幅な下落となっていた。
  • 2010年代の米国リートは概ね堅調に推移している。
  • 2013年のバーナンキショックによる長期金利急上昇、2016年のトランプ大統領就任による長期金利急上昇時には一時的な調整をしているが、15%前後の一時的な下落にとどまり、その後再び上昇している

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