米国優先リートのポイント【東京海上･US優先リートオープンを例に解説】

2024年2月29日

こちらのページは「東京海上･US優先リートオープン（為替ヘッジなし･為替ヘッジあり）（愛称：Uリート）」を例に「米国優先リート」のポイントやリスクを掲載しています。

大部分は米国優先リート全般に共通する内容ですので、米国優先リートの見通しを分析する上で活用いただけます。

米国優先リートのポイントをまとめると下記の通りです。

詳細は下記をご覧ください。データや内容は随時、更新しています。

まず最初に「東京海上･US優先リートオープン（Uリート）」の商品概要から紹介します。

東京海上･US優先リートオープン（Uリート）の概要

期限はないが一定期間後、発行体に償還する権利が付与されている
普通リートより配当支払いが優先され、破綻時の弁済順位も上位となる
配当が固定されている
配当成長しない代わりにもともとの利回り水準は高めに設定される
まとめると「固定金利の繰上償還条項付永久劣後債」のようなイメージ
米国優先株でも同じような商品性のものが多いが、優先株は株価によって価値が変化するものなど様々なバリエーションがある。その点、優先リートは概ね上記のパターンしかないため、シンプルで分かりやすい。

過去の値動きは普通リートと比較して安定的な推移（低いボラティリティ）となっている【値動きの安定性】
下記は米国優先リートと米国リートのトータルリターンインデックスの比較チャートである。（米国優先リート：S&P U.S Preferred REIT Stock Index TR、米国リート：FTSE NAREITオール・エクイティREIT TR指数）
米国優先リートの配当を含まないインデックスはこちら。（米国優先リート：S&P U.S Preferred REIT Stock Index）
配当を含まないインデックスを確認すると、優先リートの上昇局面・下落局面は下記の通り
- 上昇：クレジット環境が大きく好転した2005年～2007年
- 下落：リーマンショック（2008年）、コロナショック（2020年）、金利上昇（2022年）
2010年9月～2019年12月は配当を含まないインデックスはほぼ横ばい（1368→1411）だが、トータルリターンインデックスは213から406と約1.9倍となっている。これはほぼ全てが配当によるリターンである。
優先リートは配当水準が高く固定されている為、インカムを積み上げていくようなイメージ。

優先リートに対する配当は、普通リートに対する配当よりも優先して支払われる
配当を減配･停止する際は、まず普通リートが減配・無配となり、さらに必要な場合に優先リートが減配･無配となる。さらに復配する際にはまず優先リートの配当支払いの繰り延べ分も優先して支払ったうえで普通リートにも配当が支払われる｡
配当を減額・無配とした場合に累積して支払い義務が残る点が普通リートと大きく異なるポイントである（普通リートは株式と同様、減配･無配となってもそのままスキップするだけである）
そのため、配当が減配・無配になるリスクはかなり低いと考えられる。
発行体が清算される際、残余財産の分配は普通リートに優先して支払われる